以房养老背景下的房产倒按揭模式研究

随着老年人比例的日益增加，养老问题在也日益突出。作为提高老年人生活质量、解决养老问题的一种方式，倒按揭逐步被国人熟悉，各地纷纷开始有益的探索。2005年，南京汤山温泉留园在首个公开推出倒按揭性质的以房换养举措，具体为：老人将房产抵押给银行，可免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。这一做法可以说是倒按揭的变相形式，也为倒按揭制度的实行提供了先例。2006年，上海市公积金中心推出以房自助养老计划，作为实施倒按揭的有益尝试。2011年10月，北京市提出鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展以房养老试点业务。

一、房产倒按揭的界定

（一）房产倒按揭的概念。

房产倒按揭，也称反向住房抵押贷款，与按揭买房刚好相反。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。倒按揭的基本原理是将老人的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。“以房养老”申请人要求是62岁以上的老年人。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到申请人的预期寿命年限中。即：每月给付金额=(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-金融或保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-申请时寿命)×12]。

（二）房产倒按揭需考虑的因素。

一是借款人的年龄。年龄越大意味着剩下的寿命越少，每月能得到的现金也就越多。在美国，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房，他每月可以获得917美元;70岁的人每月只能获得791元;而80岁的人每月可获得1099美元。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比单身老人可贷款数额低，因为两个人的综合预期寿命大于一个人。三是住房现在的价值和预期的价值。如果预计房主去世时房产会升值，可贷款数额也会增加。

（三）房产倒按揭的表现形式。

“倒按揭”的形式基本上可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他资产还贷;无限期则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止，银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。

二、发展倒按揭的必要性

倒按揭作为一种养老的方式，有其独特的功能。除此之外，倒按揭的实行对社会进步和经济发展也有一定的作用，因此倒按揭制度在的实行有其必要性，具体如下：

（一）有利于缓解老龄化带来的社会问题。

2011年末，65岁以上老年人口已达到1.23亿人，占比已达到14%，已是老龄化最快的之一。在的社会保障体系和传统的家庭养老背景下，的计划生育政策在降低生育率的同时，还形成了特有的“4-2-1”家庭结构，即祖辈4人，父辈2人，孙辈1人，而家庭的主要收入只来源于父辈的两人。与此同时，社会与工作的压力加大，消费水平日益提高，导致家庭养老的难度越来越大，家庭养老向社会养老转变是社会发展的必然趋势。受经济发展水平的限制，西方发达完全由承担养老的模式在很难实行，因此，多元化、多层次的养老模式在的建立势在必行。而倒按揭制度的实行会在一定的程度上缓解社会保障体系的压力，为其进一步的完善提供一定的空间。

（二）有利于拉动消费。

房产倒按揭的实施，实际上是金融机构花钱购买了老年人的房子，市场上的货币增多，货币流动性也增大。同时，也可以使老年人的收入水平和退休前相差不远，这样使得老年人敢于积极主动地消费。因此，房产倒按揭的实施，可以有效地刺激消费，拉动内需，促进经济的发展。同时，随着老年人生活质量的提高，老年人的消费水平也会提高，与之相关的保姆、旅游、疗养等相关的产业也会得到发展，且这些产业的发展还会促进就业，在一定程度上缓解日趋严重的就业压力。

（三）有利于提升金融机构盈利。

房产倒按揭作为金融创新，可以为金融机构带来新的利润增长点，利润增加会提高金融机构参与的积极性，使房产倒按揭制度得到较快的发展。当然，倒按揭业务的开展必须要有一个严格并且合理的程序来规范。

三、国外倒按揭的发展模式借鉴

“倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。现在国际倒按揭有两种主要的模式，分别是以新加坡为代表的公益模式和以美国为代表的“公益+金融支持”模式。

（一）新加坡模式。

新加坡模式的具体做法是：60岁以上的老年人把房子给有背景的公益机构，该机构一次性或者分期支付养老金。老人去世时房屋产权由这些机构处分，“剩余价值”(房产价值减去已经支付的养老金总额)由其继承人继承。

这种模式具有一定的公益色彩，因为倒按揭人可以通过把房子给这些公益机构得到一定数额的养老金，但是不用交纳利息。而且剩余的财产由其继承人继承。

（二）美国模式。

目前，美国是倒按揭发展最完善、最成熟的。美国最早的住房反按揭贷款合同出现在1961年，美国早期的住房反按揭贷款一般由小银行和地方共同发起并承办。地方往往为维护自己的利益，规定住房反按揭贷款只能用于申请人缴纳财产税和房屋修缮。80年代后，住房反按揭贷款在美国迅速发展。1987年，美国国会设立房屋转换按揭贷款(HECM)保险示范项目，由美国联邦住房管理局(FHA)承担反按揭贷款的公共保险。FHA通过向批准认可的金融机构发放的房屋转换按揭贷款提供担保，消除了潜在的贷款风险。1989年，房利美开始购买所有合格的房屋转换按揭贷款，形成了反按揭贷款的二级流通交易市场。目前美国有上百家金融机构提供住房反按揭贷款，还有一些机构和非盈利组织也提供类似的免费咨询服务。1999年8月，莱曼兄弟把从老年人财务自由基金公司购买的反按揭贷款资产进行证券化。目前，美国的反按揭贷款市场发展最为成熟完善，其反按揭贷款市场的运行机制被其他纷纷效仿。

美国模式又分为以下三种类型：

第一，联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。

这种贷款业务经美国国会认可，它保证倒按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，可供用户选择的方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。其特点是：不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，其间利息照常计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构作资格认可。

第二，联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。

这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下作出长期资金运作计划，并作出搬移住房及还贷计划。因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得资助，并以有一定收入对象为人选资格。

第三，放贷者有保险的倒按揭贷款。

这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25%-30%作为偿还贷款的保证。这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。

美国倒按揭贷款的发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高;年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短;夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者;预期住房价值增值高可贷款数额高。

美国倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化、利率的不稳定、预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险。只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展，受到金融机构及老年住户的欢迎。

借款人对待倒按揭贷款也得慎重行事。在美国，假若中途毁约、提前出售房产的话，将受到比其他贷款都要重的惩罚，房主不但要付清已借贷款的全部利息，而且还要被罚款，在房产的产权全是银行的情况下，贷款期内房产升值的全部金额将都归银行所有。

四、推行倒按揭养老所面临的困难

（一）伦理困境。

在西方的传统观念里，子女对父母一般没有赡养义务，所以倒按揭制度的实行没有道德上的压力。而在，传统的养老观念是“养儿防老”，由子女赡养老人的观念更容易被老人和社会认可。子女一般不会同意老人以倒按揭方式养老，因为这样可能会被其他人认为是子女不孝。作为老人，养老也不仅仅是需要钱，还需要亲情等其他因素，老人认为在得到子女赡养的同时，将自己的住房作为遗产留给子女也是天经地义的事。因此，要在开展“以房养老”，目前不仅有来自操作层面上的问题，还有一定的观念障碍。

（二）技术瓶颈。

倒按揭是个复杂的工程，其中，房地产市场价格走势、老年人预期寿命、市场利率走势等难以预测。要制定一个合理的倒按揭率，需要多方面的专业知识。而这一工作具有很强的专业性，需要一批专业测算人员，而这一过程需要一个较长的时间去完成。并且即使有了这样的测算人员，也并不表示他们的预测一定是准确的，不能保证开办房产倒按揭的金融企业一定会盈利。因此这项业务对银行来说还是有较大风险的，银行的积极性不会很高。要想使银行放心的开展这项业务还需要的支持。

（三）政策制约。

1、土地使用权年限限制。目前的土地使用权限最长为70年，一个人往往要用二、三十年按揭买房，退休时再倒按揭二十年，等贷款者拥有房屋的产权后，土地使用权年限也所剩无几，若相关政策不能落实，势必会影响贷款人开办倒按揭的积极性。

2、个人所得税的范围。倒按揭实际上是贷款人购买倒按揭人的二手房，倒按揭人获得的这部分收入是否应该缴个人所得税，这也是影响倒按揭能否顺利进行的一个重要因素。在还未开征遗产税的情况下，老人无疑会认为把房产作为遗产留给子女要比通过交易获得资金但要缴纳税费更加划算。

（四）道德风险。

倒按揭贷款是无追索权项目贷款，即倒按揭者仅以房屋为担保，而不向贷款者提供任何信用担保。若房屋的维修费用超出了倒按揭者的收益，倒按揭者就会抵制维修房屋，这样就会导致倒按揭合同终止。此时房屋价值要比签订倒按揭合同时的预期房屋价值低，这就是贷款人所面临的道德风险。道德风险的出现也是对倒按揭开办的一大考验。倒按揭制度的实行有许多的益处，但是要想推行倒按揭制度还有许多的问题需要解决，只有妥善解决这些问题，倒按揭制度才能实行，也才能发挥它应有的作用。

五、房产倒按揭模式实施的政策建议

（一）建立健全相关的法律体系。

住房倒按揭作为一种新型的金融工具，其成功运作离不开法律法规的保障，完备的法律体系可以保证并促进倒按揭健康、规范地发展。应当做以下法律调整：完善土地使用权制度。在倒按揭合同期满后，房屋所在的土地使用权所剩无几导致无法实现房屋的价值，应修改相关法律，解决此问题。这样不仅最大化房屋的价值，也提高了贷款人的积极性。

（二）加大宣传来改变养老观念。

受传统观念的影响，“养儿防老”、“子承父业”在被认为是理所当然的。近年来，人口老龄化不断加快，老年人口按每年1000万人的规模递增，人口老龄化所固有的矛盾和问题日益突出，传统的家庭养老和社会保障已难以解决的养老问题。基于此严峻形势，传统的养老观念要逐渐改变，新型的养老方式必将逐渐兴起。及相关金融机构要加大宣传力度，逐步改变传统观念。

（三）开办综合的倒按揭机构。

设立新的房产倒按揭机构势在必行，通过支持，银行和保险公司为主导，房地产评估公司为辅助，共建一个综合的倒按揭机构。该倒按揭机构由银行和保险公司共同开办，同时具备银行及保险公司的双重职能。【完】